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吉林市玄天岭公园综合整治及高端康养特色社区项目

时间:2023-04-21 信息来源:吉林省商务信息中心

1.项目简介

1.1项目背景

1.1.1项目简介

玄天岭公园东靠玄帝观,西邻北极街,北起望云南街,南至望云胡同,是集“市民活动、文化展示、旅游观光、城市客厅”功能为一体的综合文化广场。基于吉林市人民政府同中国航天科工集团空间数据服务中心框架合作协议,为了彻底改善玄天岭区域环境,提升城市品位,按照市总体规划建设住宅、商业项目,以家庭、社区、社会为核心构建混合型社会养老模式,着眼居住与康养的关系,结合城市地理位置,建造一个新型的康养居住小区,来迎合现代人生活发展需要。

项目将对玄天岭公园北地块周边环境进行综合整治,建设玄天岭康养文化长廊,实现玄天岭文化公园景观的延展,同时利用可出让土地建设高端康养特色社区。

1.1.2市场前景

(1)老龄化推动康养产业发展

我国老年人口数量多,人口老龄化速度快。根据第七次全国人口普查结果,我国人口共14.1亿人,其中65岁及以上人口有1.9亿,占13.5%。预计“十四五”时期,60岁及以上老年人口总量将突破3亿,占比将超过20%,进入中度老龄化阶段。2035年左右,60岁及以上老年人口将突破4亿,在总人口中的占比将超过30%,进入重度老龄化阶段。当前,吉林市人口老龄化问题也日益严峻,第七次全国人口普查结果显示,吉林市60岁以上人口占比25.4%。对于康养产业的需求不断扩大。

图表1中国65岁以上人口数量(单位:万人)

2015年“健康中国”被首次写入政府工作报告。2016年,国务院发布并实施《“健康中国2030”规划纲要》。中央和地方政府出台了一系列政策,从多个方面鼓励开展“康养产业”建设,为康养产业未来的长远发展指明了总体方向。康养产业在当前迎来重大发展机遇期。

为积极应对人口老龄化,加快推进养老产业发展,科学界定养老产业统计范围,准确反映养老产业发展状况,国家统计局发布《养老产业统计分类(2020)》,将养老产业范围确定为:养老照护服务、老年医疗卫生服务、老年健康促进与社会参与、老年社会保障、养老教育培训和人力资源服务、养老金融服务、养老科技和智慧养老服务、养老公共管理、其他养老服务、老年用品及相关产品制造、老年用品及相关产品销售和租赁、养老设施建设等12个大类。

其中养老金融指:围绕老年人财产管理需求而进行相关金融服务外,也为年轻人群老年期做好养老金制度安排和养老金资产管理,对养老产业进行投资。养老机构指为老年人群提供健康养老服务,以上门服务或托老服务的形式对老年人进行照料、治疗、清洁、护理,保障养老所需居住产业以及相关配套措施。养老服务指:针对老年市场提供产品、教育、文娱、旅游、医疗、心理疏导等方面的服务内容,为老年人的健康生活提供物质和精神支持。

人口老龄化背景下,我国农村地区的养老问题更为突出。中国当前有6亿多农村人口,在老龄化城乡倒置、未富先老现象、农村青壮年劳动力转移、传统家庭养老功能弱化、农村医疗保障制度不健全的挑战下,广大农村老年人群的养老问题将是乡村振兴中亟需解决的重要课题和时代性难题,也将是未来康养产业的重要布局和趋势选择。

(2)中国康养市场规模

康养产业涵盖了健康、养老、养生、医疗、旅游、体育、文化、绿色农业等诸多业态,是现代服务业的重要组成部分,也是备受关注的新兴产业。2012-2021年,中央财政累计投入359亿元支持养老服务设施建设。社区养老服务基本覆盖城市社区和半数以上农村社区,居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系持续健全。在老年人福利救助保障方面,高龄津贴、养老服务补贴、护理补贴、综合补贴分别惠及3,069.5万、447.9万、78.9万、70.2万老年人。

有了政府层面的战略顶层设计和金融政策的配套,以及众多资本的青睐等,我国康养产业规模持续快速增长。按消费额计算,2020年产业市场规模达到4.9万亿元。2016-2020年从2.9万亿元增长到4.9万亿元,年复合增长率为14%。2022年健康养老产业规模达6.5万亿元,到2025年,市场规模有望接近10万亿元。

图表2 中国健康养老行业市场规模(单位:万亿元)

2016-2020年,中国健康养老市场规模的年复合增长率为14.0%。增长的原因有:(1)老年群体人口基数庞大带来巨大人口红利;(2)现阶段中国健康养老相关产业仍处于起步阶段,潜能并未充分释放,未来发展潜力巨大;(3)国家方面,政府主要通过开展PPP项目,在公立资源丰富的地区,鼓励各路社会资本通过独资、合资、合作、参股、租赁等方式与政府合作,推动市场加速发展。

预计至2025年,市场规模有望以15.1%的速率保持增长,主要原因包括:一是中国国务院办公厅发布《关于推进养老服务发展的意见》表明国家将从六个方面推动养老服务工作,解除健康养老行业发展过程中的障碍,进一步完善市场机制,健全养老服务体系,以促进行业进一步发展;二是中国老龄化社会程度持续加深,未来围绕老年人服务的产品与应用将进一步发展;三是市场投融资热度不减,养老行业备受资本青睐,未来发展潜力无限。

(3)康养产业发展趋势

康养产业已然成为引领我国经济发展的新引擎之一,这块万亿大蛋糕对各路投资者构成了“绝对诱惑”,其中不乏跨界而进入大健康领域的巨头。在科技企业“阿里健康”,提供天猫医药服务,上线支付宝“未来医院”,腾讯推出“腾爱医疗”战略,将智能终端、医生平台、金融医保,以及健康大数据这四项业务彼此联动。在金融领域,泰康、中国平安等企业纷纷通过自建或投资并购、跨界合作等方式布局大健康领域。在房地产领域,“康养+地产”跨界大健康项目,万科、绿城、远洋等房地产头部企业纷纷布局。

中国养老体系已形成“9073”格局,其中居家养老占九成比例,是一片亟待开拓的蓝海。2022年2月,国务院《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》指出,要强化居家社区养老服务能力,完善老年健康支撑体系,大力发展银发经济,引导商业保险机构加快研究开发适合居家护理、社区护理、机构护理等多样化护理需求的产品。政策红利下,避开重资产、竞争激烈的养老社区模式,采用轻资产模式抢占居家养老布局先机,无疑成为各大康养企业发展布局的新趋势。

养老社区运营恢复在即,将吸引更多资本关注。疫情三年给养老社区带来了巨大冲击,部分养老机构和社区面临严重生存危机。与此同时,大型资本集团对康养产业的投入逐渐从轻资产的公建民营到重资产的收购或自建。伴随养老地产后端资金回收的便利性增加,如房地产投资信托基金方式、养老保险或信托等新型金融手段。养老社区、机构的投融资、收并购将逐渐升温,会慢慢的从被动到积极。

玄天岭素有吉林市北部天然屏障的美誉。森林茂盛、绿荫葱葱,自然优美,空气清新,是城市中难得的氧吧。玄天岭文化公园以玄天岭自然地貌和人文景观紧密结合为设计理念,形成“一轴、三点、三区”的规划结构。“一轴”即延续玄帝观现有的中轴线走向连接城市道路,这也是一条历史文化脉络。“三点”是在中轴线布置太极广场、观景平台、武真广场三个主题广场,强化空间序列,通过景观和雕塑集中展示吉林印记(传统民俗文化)、江城文脉(吉林历史记忆)、哲学思想(古代哲学思想)这三个文化主题。“三区”是按照功能结构划分,分别为服务配套区、生态景观区、景点前序空间。以现代设计手法将中国传统园林意蕴与道家“无为、清净”的审美哲学相结合,营造大气凝练、自然拙朴的空间感受,打造环境优美、意境深远、功能复合的综合性文化景区,同时兼顾植被景观的季候与时令,做到四季皆有景可观的空间效果。在玄天岭周边建设康养社区,配套设施完善,符合康养产业发展趋势。

1.1.3项目建设的有利条件

(1)政策优势

党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》,首次提出“实施积极应对人口老龄化国家战略”,积极开发老龄人力资源,发展银发经济,推动养老事业和养老产业协同发展。要“健全基本养老服务体系,发展普惠型养老服务和互助性养老”,“构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系”,“健全养老服务综合监管制度”,为搭建养老服务体系的“四梁八柱”明确了任务要求。

吉林省人民政府《吉林省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》指出,完善养老服务体系,实施幸福养老工程,推动养老事业和养老产业协调发展,健全居家社区机构互助养老相协调、医养康养文养相结合的养老服务体系,构建养老、孝老、敬老政策体系。强化社区养老服务机构和特困人员供养服务设施建设,加强光荣院建设,建立失能(失智)困难老年人供养体系。促进医养结合,提高养老机构照护能力。实施普惠养老城企联动专项行动,支持社会力量建设养老服务设施,健全老年健康服务体系。完善居家养老社会支持机制,推进长期护理保险制度试点。推动建立智慧养老模式,丰富养老服务产品供给。加强养老服务人员培训和队伍建设。积极开发老龄人力资源,发展“银发经济”。

吉林市人民政府《吉林市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》指出,积极发展银发经济,推动养老与健康、医疗、旅游等产业融合发展,打造“东北三省医养首选地”。创新“医养结合”模式,推进安宁疗护国家级试点工作。提升医养服务机构管理水平,完成二级以上公立医院电子居民健康卡“互联互通、一卡通用”,针对老龄人口实际情况采取灵活养老方式,鼓励新建收治失能失智老年人的医护型养老机构,保障外地老龄人口就医需求,吸引域内外老龄人口来吉养老。鼓励民间资本通过整合、置换或转变用途等方式,将闲置的医院、学校、宾馆、疗养中心改造用于养老服务。围绕温泉、城郊结合部和景区景点,实施康养小镇、田园康养综合体、森林康养基地等医养结合项目。建立完善老年健康服务体系,强化健康教育、预防保健、疾病诊治、康复和护理、长期照护、安宁疗护等服务能力,鼓励养老院、养老公寓开展智慧化建设,增强护理管理、膳食管理、健康数据自动化管理能力,全面提升老年人健康水平。推动养老事业和养老产业协同发展,配套发展智慧医疗、健康食品、健康服务行业。

(2)资源优势

吉林市是国家历史文化名城,东北四大古城之一。全市现有各类文化遗存2,469处,各级文物保护单位89处。船营区内有西团山遗迹、玄天岭炮台、观音古刹等多个省级文物保护单位,有“千山寺庙甲东北,北山庙会胜千山”美誉的“吉林北山”古寺庙群,也座落区内。沿江五公里的生态走廊是中国四大自然奇观之一的“雾凇”主观赏区。此外,区内已探明蕴藏地热资源2亿吨以上,适合康养旅游业的发展。

(3)区位优势

吉林市自然环境优雅、气候宜人、地貌类型复杂,有“远迎长白,近绕松花”之优势。船营区地处吉林市中西部,辖区幅员面积612.64平方公里。项目位于北至规划路、南至玄天岭公园、西至望云街、东至珲春中街区域,距中小学、医院及商超较近,生活购物便利。

船营区交通便捷,区内有解放大路、雾凇路、北京路、松江路、越山路、珲春中街、吉林大街等十几条主干道。长吉高速公路、吉草高速公路、长吉南线、长吉北线出口都在区内。

(4)产业优势

船营区是吉林市的传统商贸区,享誉全国的王百川、牛子厚等大商户都发源于此。河南街、牛马行都是吉林市最早的商贸街区,河南街至今已有170余年历史,区内福源馆、新兴园、老白肉馆等百年老字号企业发展至今。

第三产业是船营区的主导产业,占全区GDP的80%左右,批发和零售贸易、餐饮业是第三产业的主要行业。目前,全区有2,000多户商贸企业、2万余户个体工商户,其中限额以上商贸业79户,专业市场10个。

1.2项目建设内容及规模

项目占地面积8.11万平方米、建筑面积15万平方米,其中住宅12万平方米、商业体3万平方米。对周边环境进行综合整治,建设玄天岭康养文化长廊,实现玄天岭文化公园景观的延展;建设住宅、商业体、特色康养医院为集合体的高端康养特色社区。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1项目总投资

项目总投资100,000万元,其中建设投资80,000万元。

图表3 项目总投资汇总一览表(单位:万元人民币)

1.3.2资金筹措

企业自筹。

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后,年销售收入40,000万元,利润12,200万元,投资回收期12.6年(税后,含建设期4年),投资利润率12.2%。

图表4 主要财务效益预测指标一览表

说明:表中“万元”均为人民币

1.4.2社会评价

该项目充分利用自然环境,注重小区环境建设,着重突出 “以人为本”的主题设计思想。在倡导“以人为本”的做法上,主张以家庭、社区、社会为核心构建混合型社会养老模式,着眼居住与康养的关系,充分注意与周边环境的协调,在内部环境中强调生活、文化、景观间的连接,以达到美化环境、方便生活的目的。为居民创造一个安静、卫生、舒适的生活空间,以促进居民的身体健康,促进居民间的团结,使小区形成一个富有特色的、优美的生活空间。必将取得良好的社会效果。

1.5合作方式

独资。

1.6需外方投资方式

具体方式可面谈。

1.7项目建设地点

吉林市船营区。

1.8项目进展情况

项目征收资金准备到位,征收范围已确定。待自然资源局、发改委审查后启动征收。

2.合作方简介

2.1单位基本情况

名称:吉林市船营区商务局

地址:吉林市松江中路87号

2.2概况

船营区地处吉林市中西部,幅员面积612.64平方公里,总人口44.4万,是全市政治、文化、教育、金融中心。城区有5公里的沿江生态走廊,绿化覆盖率达到27.65%,林地面积25,725亩,活立木蓄积量146万立方米,人均占有公共绿地达到7.9平方米。大气质量达到国家功能区标准,水源质量保持二类以上水体标准。环境噪声控制在55分贝以内。船营区属温带大陆性季风气候,四季分明,春季少雨干燥,夏季温热多雨,秋季凉爽多晴,冬季漫长而寒冷。船营区是一个有着悠久历史和丰富文化底蕴的老城区。船营区内有吉林著名景区北山公园、望云山、玄帝观等,船营区境内文化古迹众多,“西团山文化遗址”国家级文物保护区、玄天岭炮台、北山古寺庙群和观音古刹等多个省级文物保护单位。船营区自古不乏名商巨贾,王百川、牛子厚都曾经创造过名噪一时的商业奇迹。如今的船营区逐步形成集商贸、旅游、高端制造等兼收并蓄的经济强区。

2.3联系方式

2.3.1合作单位联系方式

联系单位:吉林市船营区商务局

联 系 人:贾子健

联系电话:0432-64831175

邮 箱:1050242775@qq.com

2.3.2项目所在市(州)联系方式

联系单位:吉林市合作交流办投资促进服务中心

联 系 人:王岚

联系电话:0432-62048946

邮 箱:995208885@qq.com