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吉林市北大湖奥莱生态商业项目

时间:2023-04-21 信息来源:吉林省商务信息中心

1.项目简介

1.1 项目背景

1.1.1 产品简介

奥特莱斯是英文Outlets的中文直译,指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心,因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货,后来逐渐汇集,慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心,并逐渐发展成为一个独立的零售业态。其涉及国际品牌之多,折扣力度之大,使奥特莱斯逐渐成为辐射城际的购物目的地,不仅可以吸引主城区的日常客流,还能辐射周边城市,带来海量节假日客流。因而,奥特莱斯可以借势大品牌大折扣带来较大客流,获得可持续性收益。

随着我国经济的高速发展,消费习惯的改变、品牌观念的加强、名品消费人口基数的扩大,我国已初步具备发展奥特莱斯的综合条件,在中国开发建设发展奥特莱斯正值大好时机。本项目计划建设7.5万平方米主题商业街,2万平方米星级酒店,布局商务社交、文化交互、零售餐饮、生活服务、咖啡酒吧等五大板块。

1.1.2 市场前景

(1)国际市场供需情况分析

社会消费品零售总额是指企业(单位)通过交易售给个人、社会集团,非生产、非经营用的实物商品金额,以及提供餐饮服务所取得的收入金额。2021年,社会消费品零售总额440,823亿元,比上年增长12.5%,两年平均增速为3.9%。其中,除汽车以外的消费品零售额397,037亿元,同比增长12.9%。扣除价格因素,2021年社会消费品零售总额比上年实际增长10.7%。

图表1  2017—2021年全国社会消费品零售总额及增速(万亿元、%) 

经过多年发展,中国在运营购物中心数量庞大,2021年新开业购物中心数量仍然保持在较高水平。截至2021年底,中国在运营购物中数量达到6,387个,总面积达到4.75亿平方米。其中,2021年新开业购物中心数量为547个,总面积为4,768万平方米。

图表2  2017—2021年中国购物中心年度新开业面积及增速(万平方米、%) 

2002年,奥特莱斯Outlets进入中国。2002年12月18日,北京燕莎奥特莱斯购物中心开始试营业,中国第一家Outlets从此诞生。故称2002年是中国的“奥特莱斯元年”。这20年间,奥特莱斯业态几乎成为唯一一直保持正向增长的线下零售业态,且增长幅度不断加快。截至2021年年底,中国在运营奥莱项目总数达195个,总建筑面积达1,832万平方米。经过20年的发展,中国奥莱项目总体量初具规模,已经成为中国零售业一个重要的细分类别。

图表3  2017—2021年中国在运营奥莱项目数量及总建筑面积(个、万平方米)

伴随中国的整体发展,结合奥特莱斯的业态特征,已经走出一城一奥特莱斯,快速向中心城市聚集,成为城市群及区域商业成熟的、消费活跃的重要标志。包括:京津冀城市群、上海南京杭州的长三角城市群、粤港澳大湾区的珠三角城市群、武汉长沙的中三角城市群、西安兰州的陕甘宁省会城市群、成渝双城经济圈、西南省会城市群、西北省会城市群,均形成一城多店的奥特莱斯格局。2021年,全国在运营奥莱项目主要分布于长三角地区、中南地区和西南地区,三者数量之和占比达61%,三者面积之和占比达59%。

图表4  2021年各地区在运营奥莱项目数量和面积分布(个、%) 

目前来看,我国奥莱项目类型可分为三种,分别是郊区奥莱、城市奥莱和文旅奥莱。城市奥莱是社区生活中心和折扣零售店的结合,主要原因是存量商业物业改造和社区商业中心相互结合。文旅奥莱是指文旅和奥莱项目有机结合。得益于顾客与游客的客流相互带动、相互补充、相互转化,中国的奥莱业态逐渐催生出文旅奥莱项目,奥莱+文旅逐渐成为很多地产项目的标配。截至2021年末,全国在运营奥莱项目中郊区奥莱项目最多,达117个,建筑面积占比达到68.6%,其次是城市奥莱项目,项目个数达68个,面积占比34.9%,最后是文旅奥莱,项目个数为10个,面积占比5.1%。

图表5  2021年全国在运营奥莱不同项目类型数量和面积分布(个、%) 

伴随业态发展,奥莱的商业管理运营围绕品牌、商品、货龄、折扣等维度愈来愈深化。奥莱项目为降低经营风险、快速入围,需要与专门从事奥莱商管运营的品牌轻资产运营商合作,成为保障活力奥莱的根本。根据全国在运营奥莱项目运营商的不同,可分为商业运营商、开发商、零售品牌商和外资公司等。截至2021年末,全国在运营奥莱项目与商业运营商行业的数量为59个,建筑面积占比达30.2%;其次为开发商个数为52个,建筑面积占比29%;零售品牌商个数为29个,建筑面积占比18.3%。

图表6  2021年全国在运营奥莱项目运营商不同行业数量和面积分布(个、%) 

奥莱项目作为我国消费行业的一个重要细分行业,其市场规模受到居民的可支配收入和消费倾向影响。从可支配收入的角度来看,2016-2020年间,中国人均可支配收入呈稳定上升的态势,2016年全国人均可支配收入为23,821元,人均消费支出为17,111元。2017年,全国人均可支配收入为25,974元,同比增长9.04%,全国人均消费支出为18,322元,同比增长7.08%。2018年,全国人均可支配收入为28,228元,同比增长8.68%,全国人均消费支出为19,853元,同比增长8.36%。2019年,全国人均可支配收入为30,773元,同比增长9.02%,全国人均消费支出为21,559元,同比增长8.59%。截至2021年末,新冠肺炎疫情冲击减弱,居民消费和人均可支配收入抬升,分别为可支配收入增加值35,128元,同比增长9.13%,人均消费支出为24,100元,同比增长13.63%。

图表7  2017—2021年全国人均可支配收入及消费支出(元,%)

综合来看,我国经济快速增长,居民生活水平日益提高的背景下,随着消费结构的进一步升级,消费者对奢侈品的多样化需求不断上升,奥塔莱斯项目其涉及国际品牌之多,折扣力度之大,使奥特莱斯逐渐成为辐射城际的购物目的地,不仅可以吸引主城区的日常客流,还能辐射周边城市,带来海量节假日客流。因而,奥特莱斯可以借势大品牌大折扣带来较大客流,获得可持续性收益。

1.1.3项目建设的有利条件

(1)政策优势

产业政策层面。《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》明确提出,发展服务消费,以提升便利度和改善服务体验为导向,推动传统生活服务业向高品质和多样化升级,持续推进家政服务业提质扩容,提振餐饮消费,坚决制止餐饮浪费行为。扩大农村消费,推动县域商业高质量发展,建立健全农村商业体系,改善县域消费环境,鼓励企业提供适合农村消费的商品和服务,推动农村消费梯次升级。提升城市消费,把握城市消费理念变化,大力发展首店经济、首发经济和夜间经济,完善市内免税店政策,促进城市消费提质升级。

地方政策层面。《吉林省服务业发展“十四五”规划》明确指出,建设放心消费示范街区,推动中高端商贸服务业创新集聚,提升多层次差异化区域商圈的辐射功能、时尚引领功能和便民服务功能。建设满足省内外高端消费需求的商业街区,打造长春市面向东北亚的国际化商贸服务业发展核心区。建设和培育地标性商业街区,推动长春市建设区域消费中心城市。建设民俗风情特色街区、历史文化旅游街区、特色餐饮街区等,做大做强特色商业街区品牌形象,推进中小城市特色街区多样化发展。加强小城镇商业综合体建设,支持欧亚、长百打造东北商业航母。

(2)资源优势

吉林市冰雪经济高质量发展试验区是全国唯一的省级冰雪经济高质量发展平台。2021年8月,经吉林市委、市政府批准组建;2021年11月11日,正式挂牌成立。试验区以冰雪旅游为主导产业,规划控制面积1,353.9平方公里,规划区内含有北大湖滑雪度假区、万科松花湖滑雪度假区及松花湖风景名胜区。辖区内的北大湖滑雪场、万科松花湖滑雪场地处北纬43度世界滑雪黄金纬度,与北美落基山脉、欧洲阿尔卑斯山脉一并称为世界三大粉雪基地,是国家重点滑雪训练基地和滑雪旅游度假目的地;占地面积为569.09平方公里的松花湖风景名胜区是国家级重点风景名胜区。

(3)区位优势

吉林市位居东北亚地理中心,是2009年12月中国国务院批准的《中国图们江区域合作开发规划纲要——以长吉图为开发开放先导区》的直接腹地和重要节点,已开通的吉林内陆港与辽宁大连港实现“无缝对接”,辐射范围不仅包括东北,还可通达中国内陆,远及日本、韩国等国家。吉林龙嘉国际机场和即将启用的吉林机场,长珲、沈哈高速公路,长珲城际快速铁路,沈哈复线铁路,连接外县(市)的一小时经济圈,构成了吉林市四通八达、快捷便利的立体交通网络。

1.2 项目建设内容及规模

本项目计划建设7.5万平方米主题商业街,2万平方米星级酒店,布局商务社交、文化交互、零售餐饮、生活服务、咖啡酒吧等五大板块。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1 项目总投资

项目计划总投资140,000万元,其中建设投资112,000万元。

1.3.2 资金筹措

企业自筹。

1.4 财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后,年销售收入75,000万元,利润14,930万元,投资回收期11.6年(税后,含建设期2年),投资利润率10.66%。

说明:表中“万元”均为人民币

1.4.2 社会评价

本项目建设符合国家有关产业政策,顺应国内外市场发展的需要,符合我省国民经济发展和产业规划,项目的建设对当地经济和社会发展具有积极促进作用。

1.5合作方式

合资。

1.6需外方投资方式

资金、设备和技术等,其它方式可面谈。

1.7项目建设地点

吉林市冰雪试验区风情小镇区域。

1.8项目进展情况

项目建议书已编制完成。

2.合作方简介

2.1单位基本情况

名称:吉林市冰雪经济高质量发展试验区投资促进二局 

地址:吉林市北大湖开发区

2.2单位概况

吉林市冰雪经济高质量发展试验区是全国唯一的省级冰雪经济高质量发展平台,幅员面积1,353.9平方公里,试验区以冰雪旅游为主导产业,发挥得天独厚的冰雪资源优势,以冰雪旅游、冰雪运动、冰雪文化、冰雪装备为核心,加快构建冰雪全产业链发展体系,实现冰雪经济高质量发展,全力打造亚太第一、世界一流的滑雪旅游休闲度假区。

2.3联系方式

2.3.1合作单位联系方式

联系单位:吉林市冰雪经济高质量发展试验区投资促进二局 

联 系 人:刘静波

联系电话:0432-64202660 

2.3.2项目所在市(州)联系方式

联系单位:吉林市合作交流办投资促进服务中心

联 系 人:王岚

联系电话:0432-62048946 

电子邮箱:995208885@qq.com