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长春市大型商业综合体项目

时间:2023-04-21 信息来源:吉林省商务信息中心

1.项目简介

1.1项目背景

1.1.1产品简介

商业综合体,源自“城市综合体”的概念,但是两者有着明显区别。商业综合体,是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

随着北湖科技开发区的快速发展,居住及流动人口不断增加的同时,人民的物质文化需求也日益提升。在此背景下,拟建设长春北湖大型商业综合体项目,项目地处北湖科技开发区核心区域,以北湖湿地公园等知名景观带为依托,同时紧邻兴华园各区、君悦豪庭、新星宇之悦、澳海澜郡等大型住宅区,具有地段优势、城市配套优势、交通优势、景观优势、人文环境及地块优势。建设特色鲜明、经营业态完整的大型商业综合体项目,迎合城市发展的节奏,提供与城市发展进程相匹配的高档次住宅产品和生活商业中心。

1.1.2市场前景

(1)商业综合体的发展前景

随着社会经济的发展和人们生活水平的提高,人们对购物消费场所的要求也同时提高,购物中心的功能也随之越来越完善。单纯的“购物+娱乐”难以满足人们的需求,以休闲体验为导向的沉浸式购物应需而生。购物中心从一百多年前的美国郊区购物区域,发展为如今全方位的商业综合体;从最初的简单情感共鸣,到如今的“沉浸式”购物体验打造。其中的变化不仅证明了时代的进程,更体现了人们消费观以及消费需求的更迭。

图表1 全球城市商业综合体模式分析

未来商业综合体发展将逐渐由商业中心向生活方式中心转型、由简单消费向沉浸式消费体验转型。人们开始对商业中心空间环境的需求发生变化,从方便消费和简单的购物,到追求文化性、体验性、艺术性、沉浸式等消费环境的体验追求更多能进行交往互动的社交空间。轻松愉快、具有情境、乐趣、互动性强的沉浸式消费环境,可以使人身临其境,产生共鸣,激发对环境氛围所表达的生活方式的向往,增加归属感,产生消费欲望。对消费环境进行沉浸式主题化包装,打造主题沉浸式消费环境,为消费者提供更多休闲、社交的空间成为社区商业综合体更好满足消费需求、提升消费体验的重要手段。

图表2 商业综合体各业态占比

(2)国内商业综合体市场预测

城市商业综合体是基于传统城市商业而产生的一种新的商业发展思路,是以商业为基础,融合城市文化、交通、工作、娱乐等各方面而形成的商业综合体,也是对城市商业中心原有各项商业资源的有效整合。2021年我国商业综合体带动的零售消费市场规模约39.2万亿元。随着近期中国各城市城市综合体的相继竣工,城市综合体带动的零售消费市场规模还将继续增长,2022年达到42.2万亿元。2021年我国商业综合体存量建筑面积4.41亿平方米,商业综合体增量建筑面积0.24亿平方米;2022年我国商业综合体存量建筑面积达到4.68亿平方米,商业综合体增量建筑面积约0.27亿平方米。

商业综合体与传统城市商业建筑相比,多功能综合性的城市商业综合体是对城市空间、建筑空间等各种功能空间的有机融合,能够满足城市商业活动开展对空间环境的需求,有助于城市商业活动的更好开展,也能够为城市商业、文化、交通等各方面的发展提供保障。城市商业综合体不仅保持基础的商业活动,也在内部引入广场、街道等建设元素,并且为了保证商业综合体内部空间布局的合理性,对路径、地标等多种设计要素进行全面考虑,促使城市商业综合体内部的功能空间划分能够更加合理,同时加强不同功能空间之间的联系,促进各商业分区的协作发展,对购物、娱乐等商业活动的开展和空间环境之间的互动进行强化,以便确保城市商业综合体所具备的整体作用能够得到充分发挥,从而为城市商业的健康持续发展提供保障。

图表3 商贸零售营收结构(单位:亿元)

(3)后疫情时代商业综合体发展趋势

后疫情时代,综合体迎来大爆发。2021年商业综合体集中开业,呈现百花齐放,按照面积8万平方米以上口径统计,2021年开业购物中心510个,总体量6,581万平方米。一线4座城市,贡献50个新项目,数量和面积占比均为10%,每座城市平均有11个新项目开业。新一线城市表现比较抢眼,15座城市贡献150个新项目(8万方以上),数量和面积均为占比29%,每座城市平均有10个新商业开业,新开业平均数接近一线城市。二线城市,除去大连以外,其余29个城市有106个新项目开业,数量和面积占比为21%和22%,每座城市平均有3.8个新项目开业。三线及以下城市表现较为活跃,124座城市共有204个新项目开业,数量和面积为占比40%和39%,每座城市平均有1.6个新项目开业。从开业城市数量及普及程度来看,还有更广阔市场。

1.1.3项目建设的有利条件

(1)政策优势

2020年,国务院办公厅《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》提出,规划建设新型消费网络节点。围绕国家重大区域发展战略打造新型消费增长极,培育建设国际消费中心城市,着力建设辐射带动能力强、资源整合有优势的区域消费中心,加强中小型消费城市梯队建设。规划建设城乡融合新型消费网络节点,积极发展“智慧街区”、“智慧商圈”。深化步行街改造提升工作,鼓励有条件的街区加快数字化改造,提供全方位数字生活新服务。优化百货商场、购物中心、便利店、农贸市场等城乡商业网点布局,引导行业适度集中。完善社区便民消费设施,加快规划建设便民生活服务圈、城市社区邻里中心和农村社区综合性服务网点。

吉林省“十四五”规划提出,升级城市消费,鼓励长春率先建设区域消费中心城市,逐步加强中小型消费示范城市梯队建设,推广“一站式”消费模式,建设高品质、专业性商业综合体、消费体验中心,推动商业步行街、传统市场、都市商圈智能化改造。

《长春市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》指出,打造融合消费载体。依托文化、旅游富集资源以及商圈、街区、景区多元空间,加快打造一批具有国际知名度、全国影响力、区域带动力的文商旅体综合体,推动国家文化和旅游消费示范城市、国家体育消费试点城市建设。

(2)产业优势

北湖科技区是东北亚区域重要的科技创新中心。面向自贸区的复合枢纽型国际内陆物流港。重要的高端装备制造、新材料新能源、生物医药产业基地。长春市北部重要的生态旅游休闲区。高端装备产业园、光电智能产业园、生物医药产业园、亚太农业和食品安全产业园、新能源新材料产业园、云计算产业园、国际商务园、专业物流园、装备物流园、电商产业园。加强区域科技与金融结合,加快科技成果转化,完善区域基础设施建设,提升城市综合服务功能,加强生态环境保护和湿地公园建设,推进文化旅游和体育健康产业发展,打造人文、科技与生态相融合的魅力城区。

(3)区位优势

长春新区位于长吉图开发开放先导区核心腹地和我国东北地区地理中心,是哈(尔滨)大(连)经济带和中蒙俄经济走廊的重要节点。长春北湖科技开发区规划至2020年城市建设用地规模61.94平方公里,可承载人口规模20万人;至2030年城市建设用地规模87.27平方公里,可承载人口规模55万人。

1.2项目建设内容及规模

项目占地面积5万平方米,计划建设大型商业综合体,包括大型商场、写字楼、星级酒店、影院、娱乐设施等项目,填补北区缺少大型综合体的空白。辐射周围兴华园各区、君悦豪庭、新星宇之悦、澳海澜郡等大型住宅区,为其提高生活和娱乐等需要。

1.3项目总投资及资金筹措

1.3.1项目总投资

项目总投资100,000万元,其中建设投资80,000万元。

1.3.2资金筹措

企业自筹。

1.4财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后,年销售收入30,000万元,利润14,200万元,投资回收期9.5年(税后,含建设期2年),投资利润率14.2%。

1.4.2社会评价

疫情后,商业消费市场迎来巨大变化和挑战,在复杂多变的商业环境中,市场各方更需加强了解与合作,持续提升核心竞争力和抗风险能力。本项目有利于塑造新型的消费场景,推动传统购物中心、百货店、家居市场等向体验、时尚、社交综合场景转型,加快调整业态结构,创新经营机制,拓展车展、家装、旅游等跨行业服务功能,打造商文旅体、吃住行娱跨界融合的消费场景。鼓励电商平台企业与各地产业集群、生产企业加强合作,引导生产企业通过直播电商、社交电商等新模式进行营销推广,帮助生产企业通过网络营销提升品牌运营能力。

1.5合作方式

独资、合资、合作。

1.6需外方投资方式

资金,具体方式可面谈。

1.7项目建设地点

长春新区北湖科技开发区,龙湖大路以北、丙一街以东区域。

1.8项目进展情况

目前项目已完成规划,周边道路及配套设施基本完善,具备项目启动的前期条件。

2.合作方简介

2.1单位基本情况

名称:长春新区高端服务业办公室

地址:长春新区龙湖大路5799号

2.2概况

长春北湖科技开发区成立于2016年5月,前身为长春高新区北区,西起伊通河、宽城区兰家乡,东至102国道、干雾海河、经开北区、九台卡伦镇,南起宽达路、经开北区,北至长德快一路、长德开发区。开发区属于长春新区的四大开发区之一,总体定位是东北亚区域重要的科技创新中心,面向自贸区的复合枢纽型国际内陆物流港,重要的高端装备制造、新材料新能源、生物医药产业基地,是长春市北部重要的生态旅游休闲区。

2.3联系方式

2.3.1合作单位联系方式

联系单位:长春新区高端服务业办公室

联 系 人:马海斌

联系电话:+86-15843071979

邮 箱:148050410@qq.com

2.3.2项目所在市(州)联系方式

联系单位:长春市合作交流办公室

联 系 人:张俊杰

联系电话:+86-15704317930

邮 箱:xmc82763933@163.com